Недействительность сделок с недвижимостью и их последствия

Признание сделки с недвижимостью недействительной, применение последствий недействительности. Вне всякого сомнения, иски о признании заключенных договоров недействительными являются одними из самых распространенных как в судах общей юрисдикции, так и в арбитражных судах. Применительно к жилищным правоотношениям, институт признания сделки недействительной используется, в частности, при оспаривании договоров купли-продажи недвижимого имущества в целях возврата добросовестному продавцу недвижимого имущества, переданного покупателю, а также для возврата покупателю оплаченных денежных средств.

Требование о возврате недвижимого имущества по правилам о реституции, закрепленным в пункте 2 статьи 167 ГК, может быть заявлено только стороне по недействительной сделке. Собственник имущества не может в возврата своей вещи по правилам пункте 2 статьи 167 потребовать признания недействительности всех последующих сделок по отчуждению его имущества, имевших место после первой недействительной сделки, во исполнение которой оно было передано.

Данный вывод следует из пункта 3.

Правмедиа. Недействительные сделки и последствия их недействительности

Правовую основу института признания сделки недействительной составляют положения ГК РФ, закрепленные в статьях 166-181. Ряд вопросов по применению отдельных положений недействительности регулируется отдельными постановлениями высших судов.

Какого-либо единого документа, охватывающего все аспекты применение норм о недействительности, в настоящее время не существует.

Гражданский кодекс разделяет недействительные сделки на оспоримые сделки, то есть недействительные по основаниям, установленным законом и иными правовыми актами в силу признания таковой судом и ничтожныекоторые недействительны с момента их совершения независимо от признания судом.

Вне зависимости от отнесения сделки к оспоримым и ничтожным, любая недействительная сделка не порождает гражданско-правовых последствий, наступления которых желали ее стороны. Несмотря на то обстоятельство, что ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом пункт 1 статьи 166 ГК РФдействующее законодательство не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки.

Такие споры подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. Срок исковой давности для признания недействительной ничтожной сделки определяется пунктом 1 статьи 181 ГК РФ и составляет 3 года в отличии от срока исковой давности по требованию о признании недействительной оспоримой сделки, который составляет один год пункт 2 статьи 181 ГК РФ.

При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной. В этом случае последствия недействительности ничтожной сделки применяются судом по требованию любого заинтересованного лица либо по собственной инициативе. В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Практическое значение данного положения заключается в возможности обращения в суд с одной формой иска для всех видов недействительных сделок в отсутствии вероятности отказа в удовлетворении заявленных требований по основанию их несоответствия фактическим обстоятельствам.

Недействительность сделки означает отсутствие признания за ней качеств юридического факта, приводящего к правовому результату, на который она изначально направлена. Недействительность может быть обусловлена: Гражданским кодексом РФ предусмотрен достаточно широкий перечень оснований отнесения недействительных сделок к ничтожным и оспоримымс практической точки зрения отличающихся особенностями доказывания тех либо иных обстоятельств.

Правовыми последствиями недействительности сделок является восстановление состояния, существовавшего до совершения сделки реституция. Соответственно, недействительность сделок с недвижимостью и их последствия сделка на момент признания ее недействительной не исполнена, то единственным последствием будет ее аннулирование.

В случае же исполнения ее хотя бы одной из сторон, каждая из них обязана возвратить другой все полученное по сделке. При невозможности возвратить полученное в натуре в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге вместо обязанности возвратить полученное появляется обязанность возместить его стоимость в деньгах.

В то же время, из данного правила существует ряд исключений. Так в случае, если ничтожная сделка, совершена с целью, заведомо противной основам правопорядка или нравственности, при наличии противоправного умысла у ее сторон порождает обязанность для каждой из сторон возвратить полученное по сделке в доход государства.

Понятие и виды недействительных сделок

При наличии умысла лишь у одной из сторон все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход государства. Похожие последствия возникают при признании недействительной сделки, совершенной под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств.

  • В данной статье рассмотрены основные вопросы, связанные с применением положений о недействительности сделок и имеющие, на наш взгляд, первостепенное значение для практического применения;
  • В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения;
  • Данное правило применяется при условии, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны;
  • Если реституция, в классическом ее понимании невозможна к примеру, кода речь идет о договоре предоставления определенных услуг , стороны возмещают ущерб друг другу в денежном выражении;
  • Гражданским кодексом РФ предусмотрен достаточно широкий перечень оснований отнесения недействительных сделок к ничтожным и оспоримым , с практической точки зрения отличающихся особенностями доказывания тех либо иных обстоятельств;
  • В связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

В этом случае потерпевшему возвращается имущество, переданное во исполнение сделке. Полученное же другой стороной взыскивается в доход государства. В ряде случаев применяются дополнительные меры. Так, в случае недействительности сделки, совершенной признанным недееспособным гражданином, у другой стороны появляется обязанность возместить потерпевшему причиненный реальный ущерб. Данное правило применяется при условии, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны.

Обязанность возместить причиненный реальный ущерб также предусмотрена в случае признания недействительными сделок, совершенных малолетними в возрасте до четырнадцати лет, несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет и гражданами, не способными понимать значения своих действий.

Несмотря на существование объективной возможности причинения двухсторонней реституцией материального ущерба добросовестному приобретателю, данные положения были признаны соответствующими Конституции, поскольку заложенный в них механизм является гарантией соблюдения баланса интересов как добросовестных приобретателей имущества, так и продавцов, поскольку последние также нуждаются в механизме защиты от утраты собственности.

Полезный материал по теме: Снятие с регистрационного учета по местожительство

В случае признания сделки недействительной индивидуально-определенная вещь возвращается передавшему ее лицу только потому, что сделка оказалась недействительной. При этом, в отличии от возврата имущества из чужого незаконного владенияне имеет значения добросовестность лица, получившего вещь по недействительной сделке.

Последствия признания сделки недействительной

Также сторона недействительной сделки не только не должна доказывать своего права на переданную вещь, но может и не иметь такого права. В случае, когда возврат индивидуально-определенной вещи по каким-либо причинам не возможен, вместо возврата применяется принцип компенсации- возмещения стоимости переданного имущества. В частности, возврат не возможен, если предметом договора являются вещи, обладающие родовыми признаками.

Например, денежные купюры или нефть, смешивающиеся с таким же имуществом приобретателя.

  • При удовлетворении иска в мотивировочной части решения суда о признании сделки недействительной должно быть указано, что сделка является ничтожной;
  • Несмотря на то обстоятельство, что ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом пункт 1 статьи 166 ГК РФ , действующее законодательство не исключает возможность предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки;
  • В то же время, за пределами этой статьи оставлен ряд вопросов, обладающих дискуссионным характером, в том числе, относящихся к процессуальным аспектам признания сделки недействительной;
  • Говоря о видах недействительных сделок, то по наиболее общим критериям их можно подразделить на две категории:

Сказанное означат, что в случае признания недействительным договора приобретатель такого имущества получает неосновательное обогащение в размере стоимости имущества.

Завершая изложенное, представляется целесообразным указать, что о нормы о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, применяются также и к требованиям о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма.

Также рекомендуем статью: Какие документы или справки нужны для приватизации квартиры

Основанием применения аналогии закона в данном случае является часть 1 статьи 7 ЖК РФ. Требования о признании недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения может быть заявлено в течении трех лет со дня, когда началось исполнение этого решения. В данной статье рассмотрены основные вопросы, связанные с применением положений о недействительности сделок и имеющие, на наш взгляд, первостепенное значение для практического применения.

В то же время, за пределами этой статьи оставлен ряд вопросов, обладающих дискуссионным характером, в том числе, относящихся к процессуальным аспектам признания сделки недействительной.

  • Данный вывод следует из пункта 3;
  • В этом случае потерпевшему возвращается имущество, переданное во исполнение сделке;
  • При наличии умысла лишь у одной из сторон все полученное ею по сделке должно быть возвращено другой стороне, а полученное последней либо причитавшееся ей в возмещение исполненного взыскивается в доход государства;
  • Несмотря на существование объективной возможности причинения двухсторонней реституцией материального ущерба добросовестному приобретателю, данные положения были признаны соответствующими Конституции, поскольку заложенный в них механизм является гарантией соблюдения баланса интересов как добросовестных приобретателей имущества, так и продавцов, поскольку последние также нуждаются в механизме защиты от утраты собственности.

В случае, если данная статья не содержит ответа на имеющийся вопрос, Вы можете получить ответ на него как на данном сайте, так и в частном порядке на личном приеме.

ВИДЕО: СДЕЛКИ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ! БЛАГОПРИЯТНЫЕ И НЕБЛАГОПРИЯТНЫЕ ДАТЫ 2018 ГОДА

VK
OK
MR
GP
Рекомендуем другие статьи по теме